Ближнее Подмосковье и Москва в последние годы все активнее конкурируют на рынке новостроек. 2017 год, по прогнозу экспертов, станет для подмосковных застройщиков серьезным испытанием
Темпы строительства в Московской области на протяжении последних лет были одними из самых высоких в стране. Однако в конце прошлого года подмосковные власти заявили о намерении ограничить ввод нового жилья в регионе из-за перенасыщения рынка. Число выданных разрешений на строительство жилья за последние два года в области сократилось почти вдвое: если в 2014 году на территории области разрешили построить 6,3 млн кв. м жилой недвижимости, то в 2015-м — уже 5,85 млн кв. м, а в 2016-м — всего 3,6 млн кв. м.
О проблеме переизбытка предложения в прошлом году говорилось много: например, в феврале губернатор Подмосковья Андрей Воробьев ввел мораторий на жилую застройку в Балашихе, Королеве и Химках. Причина — недопустимо высокая плотность застройки, отсутствие рабочих мест и социальной инфраструктуры. Положение застройщиков усугубил отток потенциальных покупателей, которые все чаще стали переориентироваться на столичные проекты.
«РБК-Недвижимость» отвечает на три вопроса о текущем состоянии дел на рынке подмосковных новостроек.
Что происходит со спросом
Одна из главных тенденций, обозначившихся в прошлом году на подмосковном рынке жилья, — значительное сокращение спроса. Если в 2014 году здесь было зарегистрировано 113 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), то в 2015 году — уже 97 тыс., а за десять месяцев прошлого года — всего 76,4 тыс. Такие данные приводит компания «Метриум Групп». Сокращение спроса на подмосковные новостройки объясняется перетеканием части покупателей в столичные проекты, цены на которые в ряде случаев опустились до уровня областных. Помимо высокой конкуренции внутри региона, подмосковные проекты испытывают теперь давление со стороны ближайших московских соседей. По подсчетам компании Est-a-Tet, доля приобретаемых в столичных проектах квартир (включая и присоединенные территории) за год выросла с 38% до 68%, тогда как в подмосковных сократилась с 63% до 32%. «Против Подмосковья играет замедление темпов вывода новых проектов в реализацию, тогда как в Москве объем предложения постоянно растет, выбор проектов с разными качественными и ценовыми характеристиками расширяется. Если в докризисный период основной вектор развития первичного рынка был смещен в Подмосковье, где велась масштабная застройка, то сейчас «акценты переместились» на столицу, во многом за счет активной реновации промзон», — говорит директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Что происходит с предложением
За год объем предложения в ближнем Подмосковье (в пределах 20 км от МКАД) вырос, по данным Est-a-Tet, на 10% и составил порядка 3 млн кв. м. В основном речь идет о новых очередях в уже реализуемых комплексах. Темпы выхода нового предложения в Подмосковье заметно уступают столичным, что также стало следствием снижения покупательской активности, констатируют опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. «В ряде городов Подмосковья за последние пару лет сформировался достаточно перенасыщенный рынок новостроек, за развитием которого «не поспевала» транспортная и социальная инфраструктура. В итоге, власти опасались, что в новых микрорайонах будет недостаточно комфортная среда для жизни. Вероятнее всего, такая мера как мораторий не будет использована, однако с помощью других инструментов подмосковные власти уже способствуют замедлению рынка. В первую очередь, речь идет об ужесточении требований к застройщикам и поправкам к ФЗ-214, касающихся компенсационного фонда», — отмечает Владимир Богданюк. По прогнозу риелторов, наибольшая активность будет сосредоточена в тех городах, которые уже активно застраиваются, — например, в Видном, где вышло несколько крупных проектов (ЖК «Эко Видное 2.0», «Первый квартал», UP-квартал «Римский», «Видный город», «Май»).
Что происходит с ценами
Динамика цены на квартиры в подмосковных новостройках
Города и городские округа
Средневзвешенная цена в 4 кв. 2016, тыс. руб./кв. м
Изменение средневзвешенной цены к 4 кв. 2015,%
Химки
109,7
4,3%
Котельники
98,9
-2,7%
Люберцы
90,5
-1,0%
Одинцово
88,4
-5,4%
Красногорск
87,9
-5,5%
Видное
86,3
4,6%
Реутов
85,4
-4,4%
Мытищи
84,2
-4,6%
Королев
78,9
-0,5%
Балашиха (с Железнодорожным)
74,2
1,9%
Домодедово
66,7
5,9%
Лобня
63,5
-0,3%
Ивантеевка
60,0
-3,5%
Щелково
54,0
4,7%
Таблица: Est-a-Tet
По данным Est-a-Tet, за прошедший год средняя цена на квартиры в подмосковных новостройках выросла на 7%, до 94 тыс. руб. за 1 кв. м. «С учетом роста себестоимости снижать цены и дальше девелоперы уже не смогут, поэтому, вероятно, будут предлагать клиентам компактные студии площадью 20-23 кв. м. Кроме того, не исключаю развития в области рынка апартаментов, которые, как правило, дешевле квартир на 10-15%. Пока апартаменты представлены в единичных проектах Московской области, но ввиду того, что из-за особых строительных нормативов их реализация обходится дешевле, подмосковные девелоперы также будут предлагать покупателям пока редкий, но перспективный для области формат», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Источник: rbc.ru
Комментарии: