Тверская улица
Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров жилья московских районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или района для покупки квартиры
Тверской район риелторы называют сердцем столицы. Это центр Москвы (включая территорию Кремля) с уникальной историей и инфраструктурой. В целом Тверской район представляет собой одну из самых престижных для проживания локаций Москвы, которой соответствует и класс жилых зданий, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» столичные риелторы.
По форме Тверской район довольно вытянутый — от Кремля до Третьего транспортного кольца (ТТК), Савеловского вокзала. Жилой фонд района разнообразен: от хрущевок у ТТК до элитных клубных домов. По данным риелторов, основная доля предложения приходится на вторичный рынок (чуть более 90%), его объем предложения составляет около 600 квартир со средней стоимостью 521 тыс. руб. за 1 кв. м.
Первичный рынок Тверского района представлен исключительно элитным предложением, 93% которого приходится на премиум-класс (этот сегмент находится между бизнес-классом и элитным). На марта 2017 года продажи идут в девяти новостройках, где представлено 230 квартир совокупной площадью около 20 тыс. кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке, по информации «РБК-Недвижимости», составляет порядка 550 тыс. руб.
Инфраструктура
По данным Федеральной службы государственной статистики, площадь территории Тверского района составляет 565 га. Численность постоянного населения — около 60,5 тыс. человек. Площадь жилого фонда района по состоянию — 1,4 млн кв. м.
Тверской район входит в состав ЦАО и представлен такими улицами, как Новослободская, Долгоруковская, 1-я Тверская-Ямская, Садовая-Триумфальная, Садовая Каретная, Тверская, Страстной бульвар, Петровка, Охотный Ряд. В районе есть вся необходимая инфраструктура — социальная, торговая, развлекательная. Тверская по праву признается главной торговой улицей столицы, здесь можно найти и самые дорогие бутики мировых брендов, и маленькие продуктовые магазинчики с доступными ценами. В районе Столешникова переулка сконцентрированы бренды с мировыми именами.
Это уникальный район с точки зрения истории и инфраструктуры, один из старейших и богатейших культурных мест Москвы: на его территории расположены 17 действующих церквей, 19 театров (в том числе Большой и Малый), 10 музеев и 11 библиотек, три кинотеатра и три концертных зала, множество памятников. Из знаковых объектов инфраструктуры нужно отметить Концертный зал имени Чайковского, МХТ имени Чехова, театры «Ленком», Сатиры и им. Моссовета, сады «Эрмитаж» и «Аквариум».
Также в Тверском большое количество офисных центров, масса станций метро разных веток, большое количество маршрутов общественного транспорта. В районе кипит ночная жизнь, работают многочисленные рестораны и ночные клубы. Детские сады, школы, лицеи также представлены в большом количестве и входят в число лучших образовательных учреждений столицы.
Респектабельный и богемный
Жилой фонд Тверского района Москвы разнообразен, его основу составляют дореволюционные доходные дома, а также здания, построенные в сталинский и брежневский периоды для советской элиты. Встречаются и типовые кирпичные и блочные дома 1960–1970-х годов, монолитно-кирпичные, возведенные в1990–2000-х, и современные постройки, рассказала «РБК-Недвижимости» генеральный директор агентства недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова.
По мнению управляющего партнера риелторского агентства Contact Real Estate Дениса Попова, Тверской район — респектабельный и богемный, но застроен достаточно плотно, поэтому новые проекты вызывают интерес и ажиотаж у потенциальных покупателей, отмечает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
У риелторов свое понимание этого кластера, в соответствии с которым Тверской район проходит от Садового кольца до Моховой улицы по границам Тверской улицы, Тверского бульвара, Большой Никитской, Каретного ряда и Петровки, говорит Денис Попов. «В этой исторической части Москвы представлен в основном жилой массив, расположено множество добротных сталинок. В 2000-е годы здесь возводились новостройки, в которых сейчас реализуются квартиры на вторичном рынке», — отмечает эксперт. Из новых проектов риелторы выделяют ЖК «Итальянский квартал», «Сад-лабиринт», «Дом на Селезневской», «Тверская Плаза», Green plaza и «Сады Пекина».
Новостройки
Тверской район занимает четвертое место среди столичных районов по стоимости квадратного метра в новостройках. Он уступает лишь Хамовникам, Арбату и Якиманке, отмечает Александр Шибаев. По его словам, за последний год район стал более доступным для приобретения квартиры на первичном рынке: с начала 2016 года средняя цена на первичном рынке снизилась почти на 50% — до 630 тыс. руб. за 1 кв. м по состоянию на март 2017 года. По данным «Миэль» и «Азбуки жилья» средние цены в новостройках составляют около 550 тыс. руб. за 1 кв. м.
В структуре всего элитного рынка Москвы Тверской район, по данным Blackwood, увеличил свою долю предложения до 7,3% и занимает 4-6 место среди районов. Всего в районе на первичном рынке предлагается 230 лотов. А совокупный объем предложения, по данным «Миэль-Новостройки», составляет около 20 тыс. кв. м.
Александр Шибаев отмечает, что ввиду центрального расположения района большая часть его первичного рынка представлена объектами реконструкции. По данным Blackwood, проект Depre Loft является реконструкцией французского винного дома Депре 1902 года. St. Nickolas — реконструкция Шереметьевского подворья. ЖК «Советник» — реконструкция фасадного здания начала ХХ века доходного дома Обуховой. Корпус Heritage в ЖК «Реномэ» — реконструкция исторического корпуса кондитерской фабрики «Реномэ» ХIХ века.
Новостройки Тверского района Москвы, март 2017
Название
Адрес
Класс
Застройщик
Срок сдачи
Средяя цена (тыс.р./кв.м.)
Chekhov
ул. Малая Дмитровка, д. 18А
делюкс
Vesper
2 кв. 2017
1447,3
Depre Loft
бульв. Петровский, д. 17/1
премиум
KR Properties
4 кв. 2017
574,0
«Каретный плаза»
Большой Каретный пер. вл. 24/12 стр. 2
премиум
«Промстройинвест-М»
Сдан
915,7
«Реномэ»
ул. Новослободская, вл. 24, стр. 2-11
премиум
Sminex
4 кв. 2018
441,0
«Резиденция Тверская»
2-я Брестская ул., 6
премиум
«Ковакс»
2 кв. 2017
591,5
«СоветникЪ»
ул. Большая Дмитровка, вл. 7/5
делюкс
INSIGMA
сдан
829,0
St. Nickolas
ул. Никольская, 10/2
элит
Vesper
сдан
1410,0
«Сады Пекина»
ул. Б. Садовая, д.5
элит
«Галс-Девелопмент»
сдан
386,0 – 761,0
Таблица: «Миэль», «Азбука Жилья», Blackwood, Kalinka Group
Наиболее бюджетный вариант — это жилой комплекс «Реномэ», где средняя цена квадратного метра составляет 441 тыс. руб. Проект расположен хоть и в Тверском районе, но на Новослободской улице, между ТТК и Садовым кольцом. Наиболее высокая средняя стоимость в проекте Chekhov – 1,447 млн руб. за 1 кв.м. В основном это обусловлено расположением проекта — внутри Садового кольца, у сада Эрмитаж.
Вторичный рынок
На вторичном рынке Тверского района, по данным «Азбуки Жилья», на продажу выставлено около 550 квартир площадью 58,6 тыс. кв. м. Средняя стоимость составляет 521,4 тыс. руб. за кв. м. Однако стоимость разнится в зависимости от удаленности от центра города, отмечает Владимир Каширцев. Так, к примеру, в районе станций метро Пушкинская и Театральная средняя стоимость составляет 585,7 тыс. руб. за 1 кв. м. А в районе метро Менделеевская и Новослободская — 393,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
Спрос на недвижимость в Тверском районе остается стабильным среди покупателей жилья высокобюджетного сегмента, говорит Денис Попов. Однако, по мнению Надежды Хазовой, он неоднозначен. «Тверская, сама по себе очень специфична с точки зрения покупательского спроса, так как окна выходят на шумные улицы. Ей присущи высокий людской трафик, большое количество магазинов и ресторанов. Среди покупателей дорогих квартир спросом пользуются тихие переулки и районы, прилегающие к Тверской улице», — отмечает она.
Управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева делит вторичный рынок Тверского района на две категории: квартиры в фасадных домах (на главных улицах) и рынок жилья в переулках. По ее словам, целенаправленно ищут квартиру в фасадных домах те, для кого важна историческая составляющая, и, условно говоря, количество мемориальных досок на фасаде. «Деятели культуры, актеры, известны музыканты как раз любят торжественные, фасадные, исторические дома. Мотивация — «я хочу из окна видеть красивую архитектуру», — продолжает Татьяна Саксонцева.
«Жилье в переулках — более камерное, и пусть дом будет внешне не столь торжественный, как на Тверской, но тут будет уютнее и тише, если это слово применимо у центру Москвы. Многие дворы здесь закрыты, а пространство ухоженное и облагороженное. Мелочи вроде скамеек, цветочных клумб создают удивительную атмосферу, ценителей которой среди покупателей очень много. Часто так и говорят — я хочу старый московский дворик», — говорит Татьяна Саксонцева.
Самое дешевое и дорогое предложение
Самое дешевое вторичное жилье в Тверском районе стоит 7,49 млн руб. За эти деньги в 1-ом Тихвинском тупике можно купить квартиру-студию площадью 33 кв. м с видом на тихий и благоустроенный двор с детской площадкой.
Самая дорогое предложение на рынке представлено в историческом особняке на Малой Бронной, 32. Шестикомнатная квартира площадью 541 кв. м выставлена за 1,31 млн руб. Из окон последнего этажа открываются красивые виды на Патриаршие пруды. В квартире выполнен дизайнерский ремонт в классическом стиле. В подъезде сделана дорогостоящая отделка и оборудовано лобби. Покупателю предоставляется два машиноместа на охраняемом придомовом паркинге.
Перспективные проекты
В Тверском районе довольно много исторических зданий, которые впоследствии могут быть переделаны под клубные дома класса де-люкс, считает Наталья Шаталина. В Kalinka Group знают о разработке восемь площадок под строительство жилых проектов элитного и премиального класса в этом районе. Продаваемая площадь в них составит более 100 тыс. кв. м. Однако в активной стадии развития находятся только три из них, отмечает Екатерина Румянцева.
Риелторы называют перспективными площадками проект реконструкции трех исторических зданий по адресу Б. Дмитровка, вл. 15-17. В рамках проекта предполагается частичный снос старых построек, новое строительство и реконструкция исторических строений, говорит Александр Шибаев. Наталия Шаталина говорит реконструкцией двух зданий с возведением сопутствующей инфраструктуры по адресу Камергерский переулок, вл. 4, а также строительство многофункционального комплекса «Пушкинский сад» в Настасьинском пер., вл. 2,4. Также в «Миэль-Новостройки» рассказали о новом доме на 149 квартир на Петровке 26, стр. 9. В Contact Real Estate напомнили о планах девелопера «Ташир» построить на месте редакции «Известия» 120 тыс. кв. м жилья, офисов и магазинов.
История района
Тверской район всегда являлся историческим центром Москвы, в связи с этим постоянно эволюционировал. За много веков здесь создалась уникальная зона историко-архитектурной и культурной ценности, включает шесть памятников, а также более 150 ценных зданий.
Главная улица в Москве — Тверская. Сейчас представляет собой нарядную улицу с красивыми фасадами домов, щеголеватой отделкой магазинов и пассажами. Со времен Ивана Калиты по ней пролегала торговая дорога в Тверь. В XVI веке отправились по ней в Ливонские походы рати Ивана Грозного. Дорога в XIV веке была покрыта бревенчатой мостовой. В конце XVI века по указу царя Бориса Годунова у дороги на Тверь возникла Тверская-Ямская слобода. По ней в 18-19 вв. ехали цари из северной столицы на коронацию в первопристольную. На Тверской, 13 был расположен центр административного управления города — дом генерал — губернатора, ныне — мэрия Москвы.
В 1932 году Тверская улица была переименована в честь М. Горького. За домом, где ныне дает спектакли театр имени Ермоловой, расположен Центральный телеграф (1927 г.) — одна из первых построек советской Москвы. В 1933 году пошел первый троллейбус от пл. Революции до Белорусского вокзала.
Источник: rbc.ru
Комментарии: