Главная » Новости недвижимости » «Крупные девелоперские проекты — это тонкий математический расчет» :: Жилье :: РБК Недвижимость

«Крупные девелоперские проекты — это тонкий математический расчет» :: Жилье :: РБК Недвижимость

Об опыте строительства крупного жилого комплекса с масштабной спортивной инфраструктурой — рассказывает член совета директоров Группы «ИФД КапиталЪ» и генеральный директор АО «Тушино 2018» Всеволод Гордий

— В последнее время мы все чаще видим проекты комплексного освоения территории. Почему такой тренд возник именно сейчас?

— Это вполне логично. Крупные мегаполисы взобрались на очередную ступень своего развития. На первый план выходят рациональность и комфорт. Крупные города стали избавляться от фабрично-заводского наследия. Москва так же занялась активным выносом промышленных зон за свои пределы, передавая освободившиеся территории девелоперам для организации пригодных для жизни пространств.

Далее встает вопрос, какое именно пространство можно считать оптимальным для комфортной жизни современного человека. До запуска проекта «Город на реке Тушино-2018» мы проводили разнообразные маркетинговые исследования. Спустя 4 года мы имеем возможность сверить результаты опросов гипотетических покупателей и состоявшихся. С небольшими поправками на эволюцию потребительских ожиданий, результаты абсолютно совпали. Кроме качества строительства и удобной транспортной доступности людей в первую очередь интересуют объекты инфраструктуры, находящиеся в непосредственной близости от дома. Задумайтесь, сколько часов современный горожанин с активной жизненной позицией ежедневно тратит на логистику. Старшего на хоккей, младшую на балет, мама за покупками, папа на работу и, если повезет, можно успеть вечером на фитнес. Мировой тренд комплексного освоения территорий, то есть постройка автономных миниполисов, позволяет решать подобные проблемы, концертируя основные инфраструктурные объекты внутри одного жилого пятна.

— Остались ли еще в Москве свободные площадки, на которых возможно комплексное освоение значительной территории с масштабной жилой застройкой? Если да, то где они находятся?

— Здесь необходимо сделать уточнение, пустых площадок под масштабную застройку в границах МКАД уже не существует. Последней таким пятном был тушинский аэродром, свободная от прошлой застройки территория в 220 га была передана «Тушино 2018» и компании ВИ Холдинг под комплексное развитие.

Но если брать площадки, занятые бывшими промышленными предприятиями, то таких земель в «старой» Москве еще довольно много. Достаточно сказать, что до начала активной застройки промзон жилыми проектами, их площадь составляла около 20% от всей территории Москвы в старых границах. По оценкам экспертов, этих земель хватит на строительство не менее 100 млн кв. м недвижимости. Даже если сопоставить эту цифру с ежегодным вводом жилья в столице, станет ясно, что ресурса промзон хватит еще надолго. Говоря о наиболее крупных жилых проектах на месте бывших депрессивных промзон (допустим свыше 700 тыс. кв. м), стоит отметить идущую полным ходом реновацию заводов ЗИЛ, Серп и Молот, промзоны «Грайвороново». На очереди еще более десяти участков.

— Как в целом вы оцениваете перспективы жилых мегапроектов в черте Москвы?

— Объективно масштабные проекты выигрывают у точечной застройки по многим показателям. Любой мегапроект — это пространство, которое планируется с учетом всех современных градостроительных норм, урбанистических трендов, мирового опыта. Это не просто отдельный дом, который втискивается в уже существующую ветхую застройку с ее проблемами, недостатком зелени, инсоляции, загруженными уличной сетью и инфраструктурой советских времен. Крупные проекты — это тонкий математический расчет, сложная модель, которая включает в себя не только строительство и продажи, но и весь жизненный цикл будущего района. Площадь рекреационных зон, количество мест в школах и детских садах, ширина и протяженность дорог, парковки — все это проектируется с большим запасом, с оглядкой на будущее развитие проекта. Поэтому уровень комфорта проживания в масштабных проектах значительно выше, чем в точечных.

Что касается стоимости, то зачастую мегапроекты при равном качестве способны предложить более низкие цены за счет своих масштабов. При строительстве сотен тысяч квадратных метров жилья у девелопера появляются возможности для сокращения издержек, что положительно влияет на стоимость квадратного метра. И вполне естественно, что покупатели обращают на это внимание. Ведь они могут купить более комфортное жилье за сопоставимые или даже меньшие деньги, чем в точечной застройке.

На одном из наших клиентских мероприятий по залу ходил журналист с микрофоном, хотели сохранить для истории мнения наших первых покупателей о проекте. Большинство опрошенных на вопрос «почему вы выбрали Тушино-2018» отвечали одно и тоже «потому что это будущий город в городе, со своей обособленной территорией и инфраструктурой». Вообще, это очень приятно пообщаться с первыми покупателями в проекте, которому ты посвятил на данный момент уже 6 лет кропотливого труда. А впереди, до полной реализации еще 9. Вот так, создал мега-проект и четверть активной жизни прожил.

— Вы говорите «город в городе», а каким вы спланировали ваш проект? Чем он будет наполнен?

— Жилой фонд состоит из мононолитных домов комфорт-класса переменной этажности, спроектированных в соответствии с основными потребностями покупателей: закрытые от автомобилей дворы, удобные планировки, большие окна, высокие потолки, наличие кладовок и колясочных.

Отдельно стоит отметить наличие в наших домах сквозных лифтов от каждого минусового уровня на подземном паркинге до квартир. Это значительно удорожает стоимость строительства в силу соблюдения противопожарных норм, поэтому часто лифты проектируются не сквозные, а с пересадками, из паркинга на 1 этаж и далее переход на следующих лифт до квартиры. Фасады домов всех очередей строительства будут выполнены в одном стиле, но иметь разный архитектурный рисунок. Внутри кварталов будут располагаться детские школьные и дошкольные учреждения, по инвестиционному контракту, мы строим их за свой счет и передаем в собственность городу. Кроме того будет построена поликлиника, торговый центр, 2 гостиницы и сеть апартаментов.

Но самая большая гордость проекта — это спорт. На территории «Города на реке Тушино-2018» будет построен бассейн, ледовый дворец, физкультурно-оздоровительный центр, теннисный центр. Запланированы спортивные школа и детский сад для воспитания будущих чемпионов. Уже построены ультрасовременный стадион «Открытие Арена» (площадка будущего Чемпионата Мира по футболу в 2018 году) и новая база ФК «Спартак Москва» с 6 открытыми футбольными полями. Добавьте к этой картине 20 га зеленых насаждений и будущий Храм святого равноапостольного князя Владимира на берегу реки.

Продолжая про берег реки, это будет благоустроенная парковая зона, где мы планируем высадить деревья, проложить сеть прогулочных и беговых дорожек, оборудовать волейбольные площадки, организовать небольшой городской пляж. Думаем над возможностью и рациональностью причала для речных трамваев. Концептуально мы приветствуем эту идею, но на пути в центр города на Москва реке есть шлюз, прохождение через который занимает от 30 минут до 1,5 часа, что, согласитесь, несколько нивелирует привлекательность перспективы добраться из Тушино до центра на водном транспорте. Хотя было бы очень удобно гостям и участникам Чемпионата Мира барражировать без пробок между Лужниками и нашим «Открытием Арена» на легких катерах.

— А кстати, помогает или мешает наличие крупного спортивного объекта продажам квартир поблизости? Почему?

— «Тушино-2018» наличие стадиона точно не мешает. У нас уникальная, совершенно не типичная для мегаполисов ситуация. Группе компаний нашего холдинга изначально выделили место под строительство стадиона. И только спустя 5 лет обрела осязаемые формы идея комплексного освоения территории. Мастер-план «Города на реке Тушино-2018» создавался с учетом уже существующего стадиона. Мы имели возможность оставить достаточную буферную зону, предусмотреть отдельные от жилых кварталов маршруты прохода и проезда.

Таким образом, ни возможный шум, ни пробки, никак не скажутся на уровне комфорта будущих жителей. Как правило, покупателей не нужно в этом специально убеждать, достаточно продемонстрировать генплан проекта. Пока департамент продаж не сообщал мне о прецедентах отказа от покупки квартиры по причине наличия стадиона. Но если такие клиенты возникнут, мы с удовольствием пригласим их на один из матчей. По мере возникновения свободных билетов в VIP-секторе «Тушино-2018» предоставляет их своим покупателям, любые вопросы по безопасности после посещения стадиона отпадают.

Более того, есть немало случаев, когда покупатели становились заядлыми болельщиками, и вместе с квартирой покупали абонементы на стадион. ФК «Спартак» вместе с обретением долгожданного стадиона, можно сказать, сформировал новую семейную культуру посещения футбольных матчей. Порядка 60% посетителей — это семьи. Сюда комфортно прийти с детьми, девушкой или друзьями. Кроме того, стадион является крупным инфраструктурным объектом, здесь есть рестораны, детские комнаты, музей, проводятся экскурсии, организуются крупные концерты мировых музыкантов, тематические фестивали и разумеется спортивные соревнования. Всем этим могут пользоваться жители района. Безусловно, наличие такого развлекательного объекта способствует продажам.

Кроме того, «Открытие Арена» привлекает поклонников футбола, которые хотят жить рядом с одной из площадок проведения Чемпионата мира. Они не рассматривают для приобретения никакие другие объекты, они идут целенаправленно к нам.

— Кто он — покупатель жилья в новостройке с масштабной спортивной инфраструктурой и спортивным стадионом мирового уровня? Что объединяет таких людей? Влияет ли на спрос результаты спортивных турниров, победы или поражения команды, к которой относится стадион? И есть ли среди покупателей «Тушино-2018» болельщики, которые поддерживают не «Спартак», а другие команды? Если да, то как они объясняют свой выбор?

— Несомненно успехи команды уже сейчас положительно сказываются на информационном поле вокруг «Тушино-2018». Говорить о заметном увеличении спроса вряд ли возможно, но влияние побед «Спартака» на отношение к проекту в определенной степени имеет место.

Что же касается болельщиков того или иного клуба, то поклонников «Спартака» среди покупателей все-таки больше. Как минимум по той причине, что наша команда носит почетное звание «народной» — статистически за нее болеет большее количество россиян (по оценкам Nielsen, в России 20 млн болельщиков). Но при этом нашими клиентами без проблем становятся фанаты и других футбольных клубов. Вдумайтесь, болельщики разных команд противостоят в каком-то отдельно взятом, можно сказать, виртуальном поле, а в реальной жизни они дружат домами, ходят друг к другу на дни рождения, становятся крестными родителями. Поэтому ситуации, когда вслед за покупателями-спартаковцами приходят их друзья, симпатизирующие другим клубам, довольно распространены.

В целом портрет покупателя квартир в «Тушино-2018» на текущий момент следующий. Люди в возрасте от 25 до 65 лет, 90% москвичи, средний класс, ценящий комфорт. В основном это семейные и спортивные люди, готовые самостоятельно сажать деревья рядом с домом. На Дне города треть гостей — это всегда дети. Чему мы очень рады разумеется.

— Кстати о москвичах. Некоторые риелторы говорят о том, что сейчас спрос на жилье постепенно возвращается из Подмосковья в Москву. Видите ли вы эту тенденцию? Если да, то чем ее можно объяснить?

— Это действительно так. И обусловлено перетекание спроса, в первую очередь ростом качественного предложения, а следовательно, снижением ценового порога в московских проектах при возрастающем качестве. За последние два года на рынок вышло немало интересных, конкурирующих друг с другом проектов, а конкуренция, как известно, работает в пользу потребителя. В большинстве своем московские объекты могут предложить более качественные и комфортные условия для жизни, не стоит забывать, что наличие московской прописки и транспортная доступность для многих покупателей является одним из основных аргументов при выборе жилья.

— На что в первую очередь обращает внимание современный покупатель нового жилья в Москве? Можете ли вы назвать 5 основных факторов в порядке убывания их важности?

— Цена, местоположение, качество строительства, транспортная доступность, инфраструктура и экология — это те основные факторы, которые влияют на выбор покупателей. Экология, как фактор влияния, в последние 2 года заметно усилила свои позиции в сознании москвичей. У нас много покупателей, которые выбирают наш проект именно по этой причине, умышленно подальше от центра и поближе к западу.

— А может ли застройщик своими силами улучшить транспортную доступность проекта, который возводит? Если да, то как именно?

— Согласно действующему законодательству, строительство любого объекта должно быть согласовано в различных инстанциях. В том числе и позиции нагрузки на улично-дорожную сеть. И когда речь идет о масштабных проектах, девелоперы работают в тесном сотрудничестве с властями, обсуждают варианты развития транспортной сети, необходимость строительства мостов или других дорожных объектов. И чем крупнее проект, тем, уверяю вас, сильнее социальная нагрузка. В частности, рядом с «Тушино-2018» властями города уже реализована новая эстакада, позволяющая осуществлять быстрый разворот и съезд к тушинскому полю.

На ближайшие годы разработан план модернизации еще 2-х участков Волоколамского шоссе. Мастер-планом проекта предусмотрено строительство транспортно-пересадочного узла и перехватывающей парковки, что позволит разгрузить поток в центр города. И самое интересное. Разморозка и запуск законсервированной еще в 1975 году станции метро «Спартак», которая находится в самом центре нашего жилого проекта, состоялась благодаря запуску стадиона. У нашего стадиона и нашей станции день рождения в один день. Прошу прощения за форму речи, станция «Спартак» формально не является нашей станцией, это на 100% городской объект, но по факту этой станцией в силу ее расположения будут пользоваться в основном жители «Города на реке» и гости стадиона. Да, тут нам определенно повезло. 

Источник: rbc.ru

 

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*